Orçamento — Fase 1 da Obra
Escopo: da limpeza do terreno e fechamento do canteiro (tapume metálico) até a fundação em 18 estacas concretadas e a viga baldrame pronta, incluindo padrão elétrico definitivo com poste metálico e impermeabilização. O orçamento está organizado por etapa construtiva, com a mão de obra total da fase diluída proporcionalmente em cada uma delas. Não inclui estrutura acima da fundação (pilares, vigas de piso, alvenaria) — essa é a fase 2.
| Etapa | Insumos (R$) | Mão de obra (R$) | Total etapa (R$) | % da obra | Tempo |
|---|---|---|---|---|---|
| Estacas escavadas Ø20cm × 8m (18 un) Perfuração e concretagem das estacas |
14.011,20 | 3.864,41 | 17.875,61 | 34,75% | 115,2h |
| Impermeabilização Aditivo hidrofugante e aplicação (valor de insumo já inclui a mão de obra própria da aplicação) |
5.198,27 | 1.433,73 | 6.632,00 | 12,89% | — |
| Aço (armadura) Aço CA-50/CA-60 cortado, dobrado e montado |
6.255,00 | 1.725,19 | 7.980,19 | 15,51% | — |
| Concreto Concreto estrutural para estacas e baldrame |
5.224,26 | 1.440,90 | 6.665,16 | 12,96% | — |
| Barraco de obra Barraco de apoio (almoxarifado/vestiário) |
3.780,80 | 1.042,78 | 4.823,58 | 9,38% | — |
| Forma (baldrame) Fôrma de madeira para a viga baldrame |
2.771,39 | 764,37 | 3.535,76 | 6,87% | 130,0h |
| Tapume metálico (chapa de aço), h=2,2m Fechamento do canteiro |
1.868,16 | 515,26 | 2.383,42 | 4,63% | — |
| Padrão elétrico instalado + poste metálico Ligação definitiva de energia com poste |
1.208,66 | 333,36 | 1.542,02 | 3,00% | — |
| Custo Direto de Obra | 40.317,74 | 11.120,00 | 51.437,74 | 100% | ~33 dias* |
| Administração técnica — 8% s/ custo direto | 4.115,02 | — | |||
| TOTAL ESTIMADO COMPLETO — FASE 1 | 55.552,76 |
| Etapa | Tempo |
|---|---|
| Limpeza de terreno, tapume, barraco de obra e padrão elétrico | 2 a 3 dias (paralelo, antes do início da escavação) |
| Perfuração e concretagem das 18 estacas + bota-fora | ~14,4 dias |
| Execução da viga baldrame (fôrma, armação, concretagem, cura) | ~16,2 dias de execução direta + cura mínima de 7 dias antes de carregar |
| Impermeabilização do baldrame | Aditivo incorporado na concretagem da viga baldrame, já contado no item acima |
| TOTAL ESTIMADO — FASE 1 (execução direta, sem sobreposição de cura) | ~33 a 40 dias |
| Marco | Quando pagar | % | Valor (R$) |
|---|---|---|---|
| 1. Sinal — Mobilização | Antes do início da obra (assinatura do contrato) | 25% | 13.888,19 |
| 2. Antes das estacas | Após o marco 1, antes de iniciar perfuração e concretagem das estacas | 35% | 19.443,47 |
| 3. Antes do baldrame | Após estacas concretadas, antes de iniciar escavação e concretagem do baldrame | 30% | 16.665,83 |
| 4. Entrega da fundação | Na entrega final, fundação liberada para a fase 2 | 10% | 5.555,27 |
| TOTAL — FASE 1 | 100% | 55.552,76 |
Cada marco é pago antes do início da etapa correspondente, não após a entrega dela.
Projeção de tempo de retorno considerando apenas a parcela do investimento correspondente aos 3 pontos comerciais (68% da obra completa) — as kitnets nos pavimentos superiores serão construídas em etapa posterior e não entram nesta conta, já que ainda não geram receita. O investimento já considera a economia de R$ 19.342,25 obtida na etapa de fundação (orçamento revisado de R$ 55.552,76 contra R$ 74.895,01 da versão anterior), abatida diretamente do total investido.
| Cenário | Aluguel por ponto/mês | Receita total/mês (3 pontos) | Payback |
|---|---|---|---|
| Realista (localização privilegiada) | 2.540,00 | 7.620,00 | ~47,7 meses (4,0 anos) |
| Otimista (alta temporada / negociação forte) | 3.480,00 | 10.440,00 | ~34,8 meses (2,9 anos) |
Base do investimento: R$ 363.168,45 — parcela dos 3 pontos comerciais (68% da obra completa em alvenaria estrutural, R$ 382.510,70) menos a economia de R$ 19.342,25 da fundação revisada. Payback = investimento da fase comercial ÷ receita mensal dos 3 pontos. Não considera vacância, inadimplência, manutenção predial nem valorização do imóvel — é uma referência de ordem de grandeza para decisão, não uma projeção financeira definitiva.